Купуването на апартаментен комплекс е дълъг, понякога сложен процес. За вас е важно да намерите жилищен комплекс, който смятате, че има потенциал да печелите пари. Ако е необходимо, работете в тясно сътрудничество с агент по недвижими имоти, за да намерите имоти, и със счетоводител, за да анализирате финансовия потенциал на жилищен комплекс. За да кандидатствате за заем, съберете необходимата информация и се обърнете към няколко кредитори. Също така е добра идея да се консултирате с адвокат по недвижими имоти, който да ви помогне в процеса.
Стъпки
Част 1 от 4: Намиране на апартаментен комплекс
Стъпка 1. Изберете кой тип комплекс да закупите
Може да искате да закупите жилищен комплекс, който се състои само от жилищни сгради. Трябва обаче да помислите и за закупуване на комплекс за „смесена употреба“. Този тип комплекс съдържа и търговски недвижими имоти, които можете да отдавате под наем.
- Комплекс, който понастоящем не е смесен, може да бъде преобразуван. Зонирането обаче трябва да го позволява.
- Помислете също какви удобства искате да има вашият апартаментен комплекс. Например, може да има фитнес зала, басейн или общи части за провеждане на частни функции.
Стъпка 2. Помислете за наемане на агент по недвижими имоти
Ще искате да закупите комплекс в област, която не намалява, а агент може да ви помогне да идентифицирате тези области. Говорете с други собственици на апартаментен комплекс дали са работили с агент и дали биха ги препоръчали.
- В идеалния случай трябва да отидете с някой, който работи като агент на пълен работен ден. Непълно работно време може да не познава пазара отвътре и отвън.
- Разбира се, можете сами да изследвате жилищни комплекси. Проверявайте онлайн, говорете с други инвеститори и карайте из кварталите. Въпреки това, агент с опит в жилищни комплекси може да ви спести време.
Стъпка 3. Посетете жилищни комплекси
Винаги посещавайте комплекса лично, преди да решите да купите. Трябва да преминете през всички сгради в комплекса и да видите всички общи части. Водете си бележки и задавайте въпроси. Купуването на апартаментен комплекс е голяма инвестиция и не трябва да продължавате напред, освен ако не се чувствате комфортно със състоянието на сградите.
- Не преминавайте само през една сграда в комплекса. Ако го направите, тогава можете да приемете, че другите сгради са в еквивалентно състояние. Бъдете скептични, ако агентът на продавача се съпротивлява да ви покаже всички сгради в комплекса.
- Не забравяйте да посетите вечер, за да можете да проверите защитните функции в жилищния комплекс. Пътеките трябва да са добре осветени, вратите да са правилно заключени и никой да не се мотае из помещенията.
Стъпка 4. Говорете с настоящия собственик
Можете да получите много ценна информация, като се срещнете с настоящия собственик на жилищен комплекс. Бъдете готови да зададете подходящи въпроси. Например, попитайте за следното:
- Колко единици се отдават под наем? Ще бъде по -лесно да се финансира жилищен комплекс, който се отдава под наем.
- От колко време има наематели? Комплекс с дългосрочни наематели може да бъде по-стабилен.
- Защо собственикът продава? Оттеглянето или смяната на инвестициите са основателни причини. Собственикът, който продава, защото губи пари, е червен флаг. Имайте предвид, че причината, поради която собственикът продава, може да е поверителна.
Стъпка 5. Поискайте информация за настоящите наематели
Ще искате да знаете подробностите за техните наеми. Поискайте „ролката под наем“, която трябва да съдържа следната информация:
- Списък на наемателите и техните единици.
- Размери на всяка единица.
- Условия за лизинг.
- Размер на наема и депозита.
- Брой спални и бани във всяка единица.
Част 2 от 4: Анализ на рентабилността
Стъпка 1. Оценете колко можете да таксувате под наем
Не трябва да купувате апартаментен комплекс, освен ако не можете да си го позволите. Анализирайте дали настоящият наемодател е наел жилища твърде евтино или наемът е в съответствие с пазарния курс.
- Намерете подобни жилищни комплекси онлайн. Вижте за колко рекламират своите единици. За страхотен ресурс, който може да ви помогне да разберете близките цени на наемите, посетете
- Можете също да попитате различни компании за управление на имоти какъв е пазарният курс във вашия район.
- Ако комплексът има търговско пространство, тогава агент по недвижими имоти също може да ви помогне да разберете колко да таксувате.
Стъпка 2. Оценете разходите си
Жилищните комплекси се нуждаят от постоянна поддръжка, така че трябва да анализирате разходите за поддръжка. Вземете отчета за печалбата и загубата от настоящия собственик. Не вярвайте обаче на 100%. Собственикът може да измисли някои цифри, за да направи жилищния комплекс по -привлекателен. Проверете отново информацията за разходите:
- Вземете данъчната информация на комплекса от окръжния оценител.
- Оценете разходите за управление на имота, като се свържете с компания за управление на имоти. Попитайте колко таксуват. Обикновено таксата им се основава на процент от очаквания наем.
- Изчислете размера на необходимата поддръжка. Ако никога досега не сте управлявали жилищен комплекс, говорете с настоящ собственик. Попитайте колко харчат годишно за ремонт на всяка единица или основания. В идеалния случай бихте искали да харчите около 40 процента от парите, които поемате, за оперативни разходи.
Стъпка 3. Изпълнете числата
Кредиторите няма да ви дадат пари за закупуване на апартаментен комплекс, освен ако не докажете, че ще бъде печеливш. Работете в тясно сътрудничество със счетоводител, за да намалите числата и да създадете необходимите финансови документи, за да покажете кредитор. Можете да намерите счетоводител, като се свържете с обществото на счетоводителите на вашата държава.
- Изчислете нетния си оперативен доход, който е вашият брутен доход минус разходите.
- Създайте анализ на паричните потоци. Покажете как парите, които постъпвате, се сравняват със сумата, която ще харчите. Когато започвате или по време на периоди, когато пазарът на наеми е лош, може да нямате парични потоци.
- Имайте предвид, че кредиторите също ще пускат свои собствени номера, както и оценителят, който оценява комплекса.
Част 3 от 4: Получаване на финансиране
Стъпка 1. Проверете кредитния си отчет
Имате право на един безплатен кредитен отчет всяка година. Вашият заемодател ще разгледа вашата лична кредитна история, така че трябва да я изтеглите и да проверите за грешки. Оспорете всичко, което не е наред.
- Например може да са изброени акаунти, които не са ваши, или акаунт може да е изписан неправилно, както по подразбиране или колекции. Освен това кредитният лимит може да е грешен.
- Започнете рано. Целият процес на оспорване може да отнеме до 60 дни и ще искате чист кредитен отчет, преди да се обърнете към кредиторите.
Стъпка 2. Научете за търговските заеми
Кредитите за търговски недвижими имоти не са същите като заемите, които вземате, за да си купите собствено жилище. Като цяло заемите могат да бъдат за 30 години или само пет или седем. Лихвените проценти също могат да бъдат променливи или фиксирани.
- Ако можете да получите заем без регрес, тогава сградата ще обезпечи заема като обезпечение. Заемите без регрес обаче не са достъпни за всички кредитополучатели и сградата обикновено трябва да е на стойност най-малко 2,5 милиона долара.
- С регресен заем вие оставате лично отговорен за заема. В случай на неизпълнение можете да бъдете съдени и може да загубите лични активи. Заемите за регрес са по -рискови, но това може да е единственият вид заем, който можете да получите като нов наемодател.
- Търговските заеми също изискват авансово плащане около 30% от покупната цена.
- Ако имате проблеми с получаването на търговски заем, помислете вместо това да получите договор за недвижим имот. Договорите за недвижими имоти изискват голямо първоначално плащане, но получаването на одобрение е по -малко трудно. Авансовото плащане може да бъде по -малко от това, което банката би поискала, в зависимост от това колко продавачът иска.
Стъпка 3. Направете оферта на собственика
Обсъдете какво е разумно предложение с вашия агент по недвижими имоти, което ще зависи от състоянието на местния пазар. Ако пазарът е горещ, може да се наложи да платите исканата цена-или дори повече.
- Без значение колко горещ е пазарът, настоявайте за 90-дневен период на ескроу. Ще искате поне 60 дни, за да получите проверка. Това ще ви остави 30 дни да прегледате документите преди затваряне.
- Ако използвате заемодател, попитайте ги колко време трябва да обработят заема ви. В зависимост от вашия кредитор, може да се наложи да поискате от собственика повече време, за да събере всичко.
Стъпка 4. Проверете сградата
Наемете инспектор с опит в търговските имоти възможно най -скоро, в случай че по -късно възникнат усложнения или забавяния. Намерете инспектор, като получите препоръка от агент по недвижими имоти или разговаряте с друг собственик на жилищен комплекс.
- Проверете предварително какво ще се проверява. Попитайте дали трябва да наемете специален инспектор, който да огледа плувен басейн или тенис корт.
- Ако инспекторът открие проблеми, помолете продавача за кредит, който ще намали сумата, която плащате. Алтернативно, продавачът може да извърши ремонта преди затваряне.
Стъпка 5. Съберете необходимата информация за заявлението за заем
Когато кандидатствате, трябва да дадете на заемодателя информация за жилищния комплекс, така че съберете следното, преди да се обърнете към заемодателя:
- снимки на жилищния комплекс
- етажни планове
- карта на околността
- описание на имота (напр. брой единици, година на построяване и т.н.)
- очаквани надстройки
- информация за наема
- покупна цена
- имена на агенти по недвижими имоти, адвокати и дружества, участващи в сделката
Стъпка 6. Кандидатствайте за заема си
Обърнете се към множество кредитори, за да можете да сравните техните оферти. Поискайте заявление и го изпратете с подкрепящата ви документация. Ако кредитният служител се нуждае от повече информация, предоставете я възможно най -скоро.
Стъпка 7. Сравнете заемите
След като ви одобри, заемодателят ще ви изпрати писмо за намерение или списък със срокове. Анализирайте го внимателно. Той ще посочи сумата, която можете да вземете назаем, и други условия. Изберете заема, чиито условия са най -добри за вас.
- Подпишете срока или писмото за намерение за кредитора, който изберете. В този момент може да се наложи да платите депозита си.
- Кредиторът следва да последва с пълен (и краен) ангажимент за заем.
Част 4 от 4: Затваряне на жилищния комплекс
Стъпка 1. Наемете адвокат
Ще трябва да подпишете много правни документи, преди да можете да закупите жилищния комплекс. Не се опитвайте да правите всичко сами. Вместо това трябва да наемете опитен адвокат, който да изготви и прегледа всички документи. Адвокатът може да направи следното:
- Съставете проект, договорете и прегледайте договора за покупка.
- Потърсете кредити от собственика, за да извършите необходимите ремонти.
- Уверете се, че заглавието е ясно.
- Настройте ескроу.
Стъпка 2. Създайте дружество с ограничена отговорност, което да притежава жилищния комплекс
Ако някой е ранен в жилищния комплекс, той може да ви съди, защото сте били небрежни в издръжката си. Ако загубите делото, тогава пострадалият може да дойде след вашите лични активи, като например собствения ви дом. Притежавайки комплекса чрез LLC, вашите лични активи са защитени.
- Притежаването на сградата като LLC не ви предпазва от всички съдебни дела. Например вашият заемодател може да ви съди, ако не сте изпълнили задължения по регресен заем. Въпреки това притежаването на жилищния комплекс като LLC ще предложи значителна защита срещу телесни наранявания и други съдебни дела.
- Стартирайте LLC, като подадете подходящи документи при вашия държавен секретар и получите необходимите разрешителни или лицензи. Вашият адвокат също може да ви помогне, тъй като това може да отнеме много време.
Стъпка 3. Прегледайте договорите и оповестяванията
Ще трябва да извършите значителна проверка заедно с вашия адвокат, за да сключите договор за недвижим имот. Например, ще трябва да направите следното:
- Попълнете подходящо проучване на заглавието. Като цяло планът за ипотечен парцел е недостатъчен. Вместо това ще ви е необходимо проучване на заглавието на ALTA.
- Прегледайте всички разкрития за имота. Например собственикът може да разкрие, че нещо не е наред с имота, който не е бил заловен от инспектора.
- Прегледайте наемателите и документите за тяхното възлагане.
- Помислете за въздействието на ограниченията за зониране върху жилищния комплекс. Ако искате да преобразувате комплекс в смесена употреба, това е ключова стъпка.
- Прегледайте договорите за услуги за жилищния комплекс.
- Получете необходимите разрешителни за извършване на ремонт.
Стъпка 4. Посетете затварянето
Вашият адвокат трябва да присъства на закриването заедно с представител на вашето LLC (ако сте го образували). Трябва да получите различни документи при приключването, включително акт за отказ от иск и възложени наеми и договори.
Стъпка 5. Наемете някой, който да управлява жилищния комплекс
В зависимост от размера на комплекса, може да е непрактично да управлявате имота сами, като живеете на място. Вместо това трябва да наемете компания за управление на имоти. Те ще управляват имота, като събират наем и насрочват ремонти.
- Проверете разходите. Като цяло компаниите за управление на имоти начисляват 5-10% от събраните наеми.
- Говорете с други наемодатели, за да получите препоръки. Като алтернатива можете да се консултирате с местната асоциация за апартаменти.
- Сравнете компании за управление на имоти въз основа на повече от цената. Вижте и услугите, които предлагат.
