Ако в момента наемате апартамент, но ще трябва да го оставите празен за известно време, може да пожелаете да намерите някой, който да се нанесе. Това се нарича преотдаване под наем. Ще продължите да отговаряте пред наемодателя си за целия срок на договора си, но можете да накарате някой да живее в космоса, така че да не се задържите да плащате наем за апартамент, който не използвате. Трябва обаче да бъдете внимателни и да правите това правилно, в противен случай можете да си създадете проблеми.
Стъпки
Част 1 от 4: Уреждане на първоначалните договорености за наемател
Стъпка 1. Прегледайте договора си за наем, за да разберете правата си
Договорът за наем, който сте подписали, когато сте се преместили в апартамента, контролира отношенията между вас и вашия наемодател. Вашият лизинг вероятно ще каже много ясно дали сублизингът е разрешен или не. Ако лизингът забранява преотдаването, тогава ще трябва да получите специално разрешение от вашия наемодател.
- Ако трябва да получите разрешение от вашия наемодател, ще искате да се опитате да го убедите, че поддаването е добра идея. По принцип апартаментът се счита за по-безопасен, когато е обитаван, защото някой е там, за да следи за взлом, проблеми с водопровода и така нататък.
- Не се опитвайте да се промъкнете в наемател без разрешение на вашия наемодател. Ако го направите, ако приемете, че вашият лизинг забранява преотдаване под наем, тогава ще нарушите пряко договора си и наемодателят ви вероятно ще има основание да ви изгони незабавно.
- Получете писмено разрешение от вашия наемодател, или в отделно писмо, или като допълнение, което прилагате към вашия наем.
Стъпка 2. Пуснете реклами за наличния апартамент
След като преодолеете препятствията за получаване на разрешение от вашия наемодател, ще трябва да намерите някой, който да поеме вашия наем. Ако вече имате приятел, който иска апартамента, това е страхотно. Но ако не, ще трябва да рекламирате.
- Използвайте от уста на уста. Говорете с приятелите и семейството си и попитайте наемодателя си дали той или тя е запознат с някой, който търси временно жилище. Това е най -евтиният и често най -ефективният начин да намерите някой приемлив.
- Поставете реклама в местен вестник. Местната реклама често е доста достъпна и е много полезен начин да уведомите хората за свободно място.
- Използвайте социални медии или интернет сайтове. Извеждането на думата по възможно най -различни начини ще увеличи максимално броя на хората, които знаят за вашия апартамент. Опитайте да публикувате на сайтове като Craigslist или Sublet.com, в допълнение към Facebook или Twitter. Ако живеете в град в колеж, можете да опитате Uloop.com.
- Поставете флаери из квартала. Потърсете обществени табла за обяви на места като обществената библиотека или някои малки магазини и ресторанти.
Стъпка 3. Работете заедно с всички настоящи съквартиранти
Ако вече споделяте апартамента с един или повече хора, трябва да работите заедно с тях. Ако и двамата сте посочени в първоначалния договор за наем, имате право на преотстъпване без одобрението на съквартиранта, но целият процес ще бъде по -лесен, ако работите заедно.
Вашият съквартирант (и) може също да може да ви помогне да намерите наемател, който да поеме вашия дял от апартамента
Стъпка 4. Извършете проверка на всички потенциални суберенти
Не забравяйте, че все още сте отговорни пред наемодателя си при първоначалния лизинг. Когато поемате наемател, вие носите отговорност пред наемодателя си за всякакви щети, които този наемател може да причини на апартамента. Вие също оставате отговорни за наема, така че искате да сте сигурни, че сте избрали някой, на когото можете да се доверите.
- Поставете се на позиция „наемодател“. Спомнете си интервюто, което вашият наемодател ви даде, и проверката на миналото, която той или тя изискваше. Трябва да се отнасяте към бъдещ под наемател по същия начин.
- Можете да изберете да включите и вашия наемодател в този етап на интервю. Вашият наемодател вероятно е по -опитен. Освен това, ако вашият наемодател има роля да ви помогне да направите избора, вероятно ще получите допълнително сътрудничество от вашия наемодател, ако възникнат проблеми с наемателя.
Стъпка 5. Интервюирайте всички потенциални под наематели
Преди да приемете някой да поеме вашия лизинг, трябва да се срещнете лично с него. Ако кандидатът е непознат за вас, ще трябва да зададете някои въпроси, за да го опознаете. Трябва да попитате неща като:
- Защо търсите временен апартамент?
- С каква работа се занимавате и какви са вашите приходи?
- Само вие ли ще се нанесете?
- Имате ли някакви домашни любимци?
- Забавлявате ли често? Ще има ли много посетители или гости?
Стъпка 6. Разходете се из апартамента заедно
Посочете състоянието на апартамента и отбележете всички области на безпокойство. Прави впечатление на наемателя, че очаквате да намерите имота в същото състояние, когато се върнете и че той или тя ще носи отговорност за щети.
Добра идея е да направите снимки на апартамента, преди да го предадете на някого. Бъдете изчерпателни и вземете снимки на всички стени, подове, килими, шкафове. Опитайте се да предвидите всичко, което може да се повреди, и да получите снимка. Ако възникнат проблеми, тези снимки ще ви помогнат да докажете случилото се
Стъпка 7. Извадете всички важни лични вещи от апартамента
Дори и най -добрият процес на интервю не може да гарантира честността и почтеността на вашия наемател. Ако имате някакви важни вещи, ценна собственост или значими лични вещи, трябва да ги вземете със себе си или да ги приберете на склад, когато излезете от апартамента.
Част 2 от 4: Преговори за условията на поддаването под наем
Стъпка 1. Договорете сума за наем
Не сте длъжни да начислявате точно размера на собствения си наем. Можете да поискате нещо по -малко, ако искате да насърчите наемател да се нанесе скоро. Или можете да опитате да таксувате малко повече, така че да покрива напълно наема ви и да спечелите малко.
Стъпка 2. Поискайте гаранционен депозит
Обичайно е лизингът - дори и субарендата - да изисква гаранционен депозит. Това ще ви защити финансово, ако вашият наемател нанесе някакви щети на апартамента или напусне без да плаща наем.
Стъпка 3. Определете плащанията за комунални услуги
Ако лизинговият ви договор с наемодателя ви заплаща някои комунални услуги, вие оставате отговорни за тези дори със субарен договор. Трябва да помислите дали искате наемателят ви да поеме плащанията или ще продължите да ги плащате. Ако прехвърляте комуналните услуги на вашия наемател, бъдете наясно кои комунални услуги ще плаща субарентът.
За краткосрочен поднаем може просто да ви бъде по-лесно да изберете средна сума, която покрива вашите комунални плащания, и да добавите това към наема, който начислявате. Тогава можете да сте сигурни, че плащанията ще бъдат извършени (защото вие ще ги направите), но ще бъдете покрити за парите
Стъпка 4. Разработете всякакви специални споразумения
Обсъдете такива лични помещения като пушене или вкарване на домашни любимци в апартамента. Каквото и да обсъдите с вашия наемател, трябва да сте сигурни, че вашият наемодател ще се съгласи. Не давайте на вашия наемател никакви права, които надхвърлят правата, които имате по първоначалния договор за наем.
Част 3 от 4: Изготвяне на договор за поднаем
Стъпка 1. Използвайте писмен договор
Дори и за кратък поддаване, важно е да сключите споразумението си в писмена форма. В случай, че спор възникне по -късно, писменият договор ще има контрол.
- Интернет има множество източници за шаблони на договори за наем. Ако търсите по щат, можете да намерите шаблони на договори, които включват местното законодателство за недвижими имоти за вашия район. Използването на стандартен договор ще ви помогне да запомните важни въпроси, които трябва да бъдат включени във вашия лизинг.
- Може да искате да се консултирате с адвокат или лицензиран брокер на недвижими имоти, преди да финализирате лизинга. Все още можете да използвате шаблонен формуляр и след това просто да платите на адвокат или агент по недвижими имоти за кратка такса за консултация, за да прегледате договора си.
Стъпка 2. Включете всички подробности за вашето споразумение в писмения поддаване под наем
Стандартният формуляр обхваща повечето правни подробности на договор за наем. Но ако вие и вашият наемател сте обсъдили някакви специални разпоредби, като например дали да разрешите или не домашни любимци, трябва да се уверите, че това е записано в договора за наем.
- Стандартните данни, които трябва да включите в писмения си договор за поднаем, включват размера на наема, крайните срокове за наемни плащания, как и къде да плащате наема, санкциите за просрочени плащания, плащането на комунални услуги и условията, свързани с гаранционен депозит.
- Ако стандартният договор за лизинг не включва нещо, което искате да включите, не се колебайте да напишете свое странично споразумение. Просто запишете всичко, което искате вие и вашият поднаемател да включите, и го прикачете към лизинга като допълнителна страница. Не забравяйте да датирате и да подписвате някоя от тези допълнителни страници.
Стъпка 3. Подпишете и датирайте договора за поднаем
Писменото споразумение за поднаем ще бъде правно обвързващ договор между вас и вашия наемател. В някои случаи може дори да накарате наемодателя си да подпише споразумението за поднаем, за да посочи съгласието му.
- За да гарантирате пълно разбиране, вие и вашият под наем трябва да седнете заедно и да прегледате всеки параграф от договора за поднаем, преди да го подпишете.
- Съхранявайте копие от договора за преотдаване под наем и дайте копие на вашия наемател и на наемодателя си.
Част 4 от 4: Спазване на приложимите федерални и държавни закони
Стъпка 1. Спазвайте във всички случаи федералния Закон за справедливите жилища
Конгресът на САЩ прие закон, известен като "Закон за справедливо жилище". Като федерален закон той контролира дейности, свързани с продажба и отдаване под наем на недвижими имоти в цялата страна. Накратко, Законът за справедливите жилища забранява дискриминацията срещу хората поради раса, цвят на кожата, национален произход, религия, пол, семейно положение или увреждане. Този закон ще се прилага за избора, който правите при намирането на наемател. Той също така контролира решението на вашия наемодател при избора да разреши или забрани наемател.
Отделните държави може да са приели свои собствени версии на законите за борба с дискриминацията. Държавите трябва да спазват минимум федералния закон, но тези отделни държавни закони могат да наложат по -строги изисквания. Например Кънектикът е приел Закона за дискриминационните жилищни практики (DHPA). DHPA в Кънектикът защитава хората от дискриминация по още по -широк кръг причини, отколкото правилата на Федералния закон за справедливите жилища
Стъпка 2. Разберете законодателството на вашата държава относно преотдаването
Различните държави ще имат различни закони за преотдаването. Много „стандартни“договори за лизинг, които може да намерите в цялата страна, ще включват разпоредба, която забранява под -лизинг. Трябва обаче да проучите закона на вашата отделна държава по тази тема.
- Щат Ню Йорк, например, изрично забранява на наемодателя да „необосновано“отказва да дава под наем. Ще трябва да предоставите на наемодателя си определена информация за предложения от вас под наем, но докато наемателят изглежда отговорен, трябва да имате право да продължите.
- От друга страна, Калифорния няма такъв закон. В Калифорния, ако вашият договор за наем забранява отдаването под наем без одобрението на вашия наемодател, тогава може да не го направите. Все още може да успеете да убедите наемодателя си, че разрешаването на под наем е добра идея.
Стъпка 3. Бъдете наясно със законите за стабилизиране на наемите или „контрол на наемите“
Особено в някои по -големи градове местните наредби за недвижими имоти контролират нивата на наемите на апартаменти. Тези закони за контрол на наемите често се прилагат както за субаренди, така и за първоначален лизинг. От вас зависи да проучите местните закони за недвижими имоти във вашия район и да разберете как те ще се отнасят за вас.
- Например, в Бъркли, Калифорния, наемателят, който избере да отдаде апартамента си в поднаем, е ограничен и може да не начислява повече наем, отколкото плаща при първоначалния лизинг.
- Във Вашингтон, окръг Колумбия, подобен местен закон за наем също контролира сумата, която наемателят може да начисли на наемател.
Стъпка 4. Запознайте се с местния съвет за отдаване под наем във вашия град
Много големи градове ще имат агенция, известна като „борд за наеми“. Тези агенции обикновено са част от местното градско управление. Те съществуват, за да предоставят информация и помощ на наематели и наемодатели. Трябва или да проверите онлайн, или да се обадите в офиса на градския чиновник, за да попитате за табло за наем за вашия район.
Съвети
- В допълнение към тази статия може да искате да разгледате под наем апартамент и да напишете договор за поднаем.
- Бъдете описателни в публикацията си - включвайте кръстовище, достъп до обществен транспорт/паркинг, назовете местни ресторанти, забележителности, горещи точки, бъдещи големи събития като концерти, популярни конференции или големи спортни събития.
- Споразумението за поднаем може да се адаптира към вашата конкретна ситуация. Включете всички ограничения (напр. Не пушете, нямате домашни любимци), как/кога искате да получите плащане (например само в брой, паричен превод, PayPal), какво да правите в случай на щети (напр. Възстановим гаранционен депозит).
- Обърнете внимание на всяка гъвкавост във вашите дати на наличност (напр. Можете ли да напуснете по -рано, да се върнете по -късно?)
- Проучете, за да видите за колко други апартаменти във вашия район се наемат, за да не се цените, например, като проверите craigslist.com или местния вестник.
- Включете снимки в публикацията си! Опитайте дневна светлина за най -добър ефект.
